비오남의 정보 창고: 알면 돈 되는 이야기

 ['조물주 위의 건물주 사장님'의 여유: 꽉 찬 매장의 활기와 치열한 자산 관리] 자가건물 창업 3편: 운영 및 관리 편 안녕하세요! '비오남의 정보 창고: 알면 돈 되는 이야기'입니다. Last 글에서 수억 원의 빚을 내어 부산 근교 신도시에 건물을 올리고 20년을 버틴 끝에 깨달은 설계와 시공 실전 팁을 나눴는데요. 오늘은 그 마지막 이야기, 바로 '운영 및 관리'에 대해 해보려 합니다. "내 건물에서 장사하면 조물주 위에 건물주 사장님 아니냐?"는 부러움을 한 몸에 받지만, 20년 현장에서 산전수전 다 겪어보니 현실은 그렇게 낭만적이지만은 않습니다. 건물주 사장의 진짜 삶과 자산 관리 노하우를 공유합니다. 1. '내 건물' 사장이 누리는 강력한 무기 우선 좋은 점부터 말씀드릴게요. 이건 자가 건물 사장만이 가질 수 있는 엄청난 경쟁력입니다. '인테리어'의 무한 자유: 원상복구 부담이 전혀 없습니다. 내 소신껏, 유행에 맞게 리모델링을 감행할 수 있으며, 공간을 120% 활용할 수 있습니다. 위기 속에서 증명된 자가 건물의 저력: 20년 장사를 하며 사스, 메르스, 돼지열병 등 수많은 변수를 겪었습니다. 상가를 임대해서 운영하던 시절에는 이런 이슈로 손님이 끊기면 정말 가슴이 철렁했습니다. "이번 달 월세랑 인건비는 어떻게 하지?"라는 걱정에 밤잠을 설친 적이 한두 번이 아니었죠. 코로나 사태가 가져온 대반전: 이번 코로나 사태 역시 피할 순 없었지만, 결과는 완전히 달랐습니다. 내 건물에서 장사하는 이점을 톡톡히 맛봤거든요. 다른 가게들이 집합 금지와 통행 제한, 그리고 매달 돌아오는 월세 압박에 장사를 포기하듯 일찍 문을 닫을 때, 저는 오히려 더 공세적으로 나갔습니다. 버티는 힘이 만드는 역대급 매출: 나가는 월세가 없으니 영업시간을 유연하게 조정하며 에너지를 비축했고, 그 여력으로 손님들께 서비스를 아낌없이 퍼주었습니다. 모두가 위축되어 있을...

[자가건물 창업 2편] 수억 아끼는 상가주택 건축 실전: 설계부터 인테리어까지 안녕하세요! '비오남의 정보 창고: 알면 돈 되는 이야기'입니다. 지난 [입지 선정 편] 에서 신도시의 잠재 고객을 계산하는 법을 나눴다면, 오늘은 드디어 본격적으로 '집 짓는 이야기'를 해보려 합니다. 상가주택 건축은 사장님의 꿈을 담는 그릇이기도 하지만, 자칫하면 예산을 훌쩍 넘겨 '적자의 늪'에 빠질 수도 있는 위험한 여정입니다. 20년 장사 짬밥으로 제가 직접 부딪히며 깨달은 건축비 아끼는 실전 노하우 를 공개합니다. 1. 예산의 핵심은 '은행'과 '위치'의 조화 부지 선정이 끝났다면 가장 먼저 할 일은 현지 은행 방문 입니다. 신도시는 지역에 따라 부동산 담보 대출 한도나 이자 우대 조건이 천차만별입니다. 반드시 해당 지역 은행을 직접 방문해 한도를 확인하세요. 또한, 땅을 고를 때 '모서리 땅(코너)'만 고집하지 마세요. 코너 부지: 노출은 좋지만 프리미엄이 상당히 비쌉니다. 비오남의 팁: 저는 코너 바로 옆 칸(한 칸 뒤)을 강력 추천합니다. 땅값은 저렴하지만, 주차장을 전면에 놓고 건물을 'ㄱ' 자로 지으면 건물도 훨씬 커 보이고 코너 자리보다 오히려 노출이 더 잘 되는 효과를 볼 수 있습니다. 초기 자본을 아끼는 영리한 선택입니다. 2. 건축 업자 선정: 기초가 튼튼한 '전문가'를 찾으세요 부동산 계약 후 건축을 기다리는 동안, 땅에 농작물을 기르는 분들이 있다면 좋게 말씀드려 미리 퇴거 요청을 하세요. (무턱대고 갈아엎으면 보상 문제가 생길 수 있으니 주의! 이분들이 나중에 우리 가게 단골이 될 분들입니다.) 가장 중요한 건 건축 회사 선정 입니다. 피해야 할 곳: 부동산 업자와 결탁해 '싸게 지어 비싸게 파는' 일명 집장사 스타일의 업체는 피하세요. 기본만 갖춘 집은 나중에 유지보수 비용이 더 듭니다. 비오남의 추천: 각종 건축...

  [자가건물 창업 1편] 건물주 갑질 없는 내 가게, 신도시 입지 선정 노하우 안녕하세요! '비오남의 정보 창고: 알면 돈 되는 이야기'입니다. 지난 글에서 [창업 실패 안 하는 법] 과 [자영업자 건강 관리] 에 대해 나눴는데요. 오늘은 많은 사장님의 최종 목표이자 로망인 '내 건물에서 장사하기' 프로젝트를 시작해 보려 합니다. 저 역시 서울 홍대에서 건물주의 갑질로 쫓겨나듯 부산으로 내려왔던 아픈 기억이 있습니다. 그때 결심했죠. "다시는 남의 집 귀한 자식 노릇 안 한다. 내 땅에 내 가게를 짓겠다." 그렇게 수억 원의 빚을 내어 부산 근교 신도시에 건물을 올리고 20년을 버틴 끝에 깨달은 입지 선정의 기술 을 공유합니다. 1. 왜 원도심이 아닌 '근교 신도시'였나? 보통 장사는 사람 많은 도심이 최고라고 합니다. 하지만 자가 건물을 지을 때는 계산이 달라져야 합니다. 원도심의 한계: 교통이 편하고 유동인구는 많지만, 땅값이 너무 비싸고 건축 부지 자체가 귀합니다. 이미 상권이 꽉 차 있어 경쟁도 극악이죠. 신도시의 기회: 부동산 매물이 비교적 많고, 처음엔 조금 썰렁해도 '미래 가치(프리미엄)'가 있습니다. 상권 발전 초기에 들어가면 시장 선점이 유리하고, 상권이 형성될 즈음엔 우리 가게가 이미 그 동네의 '터줏대감' 인지도를 얻게 됩니다. 외지 손님 유입: 요즘은 SNS 시대입니다. 도심 상권이 아니어도 주말에 외곽으로 나들이 나온 가족 단위 손님들이 입소문을 듣고 찾아오게 만들 수 있는 잇점이 있습니다. 💡 비오남의 리스크 관리 신도시가 계획대로 발전하지 못할 불안 요소는 분명 있습니다. 하지만 내 땅, 내 건물은 남습니다. 1층 상가나 주택 호실에서 나오는 임대 수익 이 방어막이 되어주고, 필요할 땐 주택 담보대출 을 활용해 사업을 확장할 수 있는 융통성이 생깁니다. 2. 20년 차 사장이 직접 만든 '비오남식 입지 계산법' 건축주가...