['조물주 위의 건물주 사장님'의 여유: 꽉 찬 매장의 활기와 치열한 자산 관리] 자가건물 창업 3편: 운영 및 관리 편

 ['조물주 위의 건물주 사장님'의 여유: 꽉 찬 매장의 활기와 치열한 자산 관리] 자가건물 창업 3편: 운영 및 관리 편

안녕하세요! '비오남의 정보 창고: 알면 돈 되는 이야기'입니다.

Last 글에서 수억 원의 빚을 내어 부산 근교 신도시에 건물을 올리고 20년을 버틴 끝에 깨달은 설계와 시공 실전 팁을 나눴는데요. 오늘은 그 마지막 이야기, 바로 '운영 및 관리'에 대해 해보려 합니다.

"내 건물에서 장사하면 조물주 위에 건물주 사장님 아니냐?"는 부러움을 한 몸에 받지만, 20년 현장에서 산전수전 다 겪어보니 현실은 그렇게 낭만적이지만은 않습니다. 건물주 사장의 진짜 삶과 자산 관리 노하우를 공유합니다.

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1. '내 건물' 사장이 누리는 강력한 무기

우선 좋은 점부터 말씀드릴게요. 이건 자가 건물 사장만이 가질 수 있는 엄청난 경쟁력입니다.

• '인테리어'의 무한 자유: 원상복구 부담이 전혀 없습니다. 내 소신껏, 유행에 맞게 리모델링을 감행할 수 있으며, 공간을 120% 활용할 수 있습니다.

• 위기 속에서 증명된 자가 건물의 저력: 20년 장사를 하며 사스, 메르스, 돼지열병 등 수많은 변수를 겪었습니다. 상가를 임대해서 운영하던 시절에는 이런 이슈로 손님이 끊기면 정말 가슴이 철렁했습니다. "이번 달 월세랑 인건비는 어떻게 하지?"라는 걱정에 밤잠을 설친 적이 한두 번이 아니었죠.

• 코로나 사태가 가져온 대반전: 이번 코로나 사태 역시 피할 순 없었지만, 결과는 완전히 달랐습니다. 내 건물에서 장사하는 이점을 톡톡히 맛봤거든요. 다른 가게들이 집합 금지와 통행 제한, 그리고 매달 돌아오는 월세 압박에 장사를 포기하듯 일찍 문을 닫을 때, 저는 오히려 더 공세적으로 나갔습니다.

• 버티는 힘이 만드는 역대급 매출: 나가는 월세가 없으니 영업시간을 유연하게 조정하며 에너지를 비축했고, 그 여력으로 손님들께 서비스를 아낌없이 퍼주었습니다. 모두가 위축되어 있을 때 서비스를 팍팍 푸니 손님들이 먼저 알아주시더군요. 역설적이게도 그 힘들다던 코로나 2년 동안, 저는 제 장사 인생에서 역대 최대 매출을 기록하는 달을 여러 번 경험했습니다.

• 장기전을 위한 심리적 안정감: "쫓겨날 걱정 없고, 월세 낼 걱정 없다"는 안정감은 장사의 태도를 완전히 바꿉니다. 당장의 매출에 일희일비하지 않고, 손님 한 분 한 분께 진심을 다할 수 있는 여유가 생기기 때문입니다.

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2. '그래도 사장은 사장이다': 자가 건물의 숨겨진 리스크

화려해 보이는 건물주 사장이지만, 여전히 사장은 피 말리는 직업입니다.

• '치열한 장사'의 현실: 월세 안 낸다고 손님이 저절로 오나요? 아니죠. 임대료 부담은 없지만, 나머지 인건비, 재료비, 공과금은 똑같이 나갑니다. 여전히 매일 아침 음식 맛을 체크하고 진상 손님 대처법을 고민해야 합니다.

• '유지 보수'의 무한 루프: 전구 교체부터 보일러 고장, 누수 점검까지... 모든 관리 책임은 제 몫입니다. 내 건물이라서 좋은 점은 내가 고치고, 안 좋은 점도 내가 고쳐야 한다는 겁니다.

• '세입자'와의 관계: 상가나 주택 호실을 임대했다면, 이제 저는 '사장'이면서 동시에 '건물주(임대인)'가 됩니다. 세입자들과의 상생, 공실 리스크 관리... 이것 또한 새로운 종류의 중노동입니다.

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3. 건물주 사장의 '투 트랙' 자산 관리 비법

제가 월세 압박 없이 벌어들인 순수익을 어떻게 관리했는지, 많은 분이 궁금해하셨는데요. 저는 '장사'와 '투자'를 완벽하게 분리했습니다.

💡 비오남의 돈 되는 이야기: 사장의 여윳돈은 어디로?

"장사가 잘된다고 가게에만 모든 화력을 집중하지 마세요. 사장의 몸은 하나고, 유행은 순식간에 변하니까요."

저는 남들 월세 내는 돈으로 대출 이자와 원금을 동시에 상환해 나갔습니다. 그리고 대출 상환이 완전히 끝난 후부터는, 주변 동급 상가 월세만큼의 금액을 매달 떼어 금, 은, 주식 등에 꾸준히 투자했습니다.

건물주가 되고 나니 자연스럽게 부동산 투자에도 눈이 뜨이더군요. 장사가 잘되어 목돈이 생길 때마다 다른 지역의 상가나 오피스텔 등을 분양받으며 자산을 다각화했습니다. 지금은 부동산 경기가 좋지 않아 제가 소유한 부동산들의 시세도 내려갔지만, 임대 수익(월세)은 여전히 꼬박꼬박 잘 들어오고 있습니다. 게다가 미리 묻어두었던 금, 은, 주식들이 많이 올라준 덕분에 부가 수익의 재미를 톡톡히 보고 있죠.

요즘 자영업 경기가 최악이라고들 합니다. 저 역시 예외는 아닙니다. 전년 동월 대비 매출이 30% 이상 빠졌으니까요. 하지만 저는 마음이 아주 느긋합니다. 나가는 월세 걱정이 없고, 다른 곳에서 투자 수익이 계속 발생하고 있기 때문입니다.

과거 홍대에서 건물주의 갑질에 쫓겨나
눈물 짓던 그 힘든 시간이, 돌이켜보니 저에게는 더 많은 것을 누릴 수 있게 해준 '위장된 축복'이자 최고의 기회였습니다.

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결론: 자가 건물은 강력한 무기일 뿐, 본질은 '음식과 서비스'입니다

제가 20년 동안 내 건물을 지키고, 자산을 불릴 수 있었던 핵심은 '안정감'이었습니다. 자가 건물은 조급함을 없애주고 장기적인 안목을 갖게 해주는 강력한 무기입니다.

하지만 사장님들, 잊지 마세요. 건물주 사장이라고 해서 손님이 저절로 오지 않습니다. 결국 장사의 본질은 '매일매일 변치 않는 맛'과 '진심 어린 서비스'입니다. 이 기본이 무너지면, 내 건물이고 조물주 사장이고 간에 아무 소용 없습니다.

오늘도 제 주방은 치열합니다. 내 가게, 내 집, 그리고 내 자산을 지키기 위해서요. 혹시 내 건물 장사를 준비 중이시거나 운영 중에 고민이 있으시다면 언제든 댓글 남겨주세요. 20년 경험을 담아 진솔하게 답변 드리겠습니다!

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작성자: 비오남 (비오남의 정보 창고: 알면 돈 되는 이야기) 본 포스팅은 20년 차 자영업자의 주관적인 경험담이며, 투자는 개인의 소신에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.